Seputar Surat Tanah AJB, PPJB, SHGB, SHM
INFO
LAIN TENTANG JENIS-JENIS SERTIFIKAT :
Sebelum membeli
properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen, perlu Anda ketahui status hukum
atas properti tersebut. Soal sertifikat, misalnya. Apakah statusnya Hak Milik,
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangun, atau Hak Pakai?
Urusan status tentu penting. Salah sedikit,
ujung-ujungnya yang didapat bukan kenyamanan, melainkan kerugian dan
penyesalan.
Untuk itu, memilih hunian atau properti tidak
bisa sembarangan. Pemilihannya harus dilakukan dengan pemikiran matang dan
investigasi yang mendalam, terutama pada sertifikat tanahnya. Karena sertifikat
tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah berdirinya hunian
Anda.
Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik
Indonesia, Doli Manahan Panggabean, sertifikat kepemilikan tanah sangat penting
bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah tersebut. Sertifikat tanah
juga menjadi bukti penguasaan sah atas hukum pertanahan.
Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah
yang dikenal dalam undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok
Agraria, yaitu:
SHM (Sertifikat Hak Milik)
SHM merupakan jenis sertifikat dengan
kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi
bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi
campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.
Status SHM juga tak memiliki batas waktu.
Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk
melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan
perbankan.
SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangun)
SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20
tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang
mereka kuasai dalam bentuk SHM. Biasanya, peningkatan status sertifikat dari
SHGB ke SHM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal.
“Sepanjang bidang tanah tersebut terdapat
bangunan yang dipergunakan untuk rumah tinggal, dapat ditingkatkan menjadi hak
milik. Biaya peningkatan itu sebenarnya tidak ada. Hanya cukup mendaftarkan
diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan yang berlaku, ada IMB. Jika
tak ada IMB, cukup diganti surat Model PNI dari kelurahan di atas tanah bidang
tersebut yang menyatakan untuk rumah tinggal,” kata Doli.
SHSRS (Sertifikat Hak Satun Rumah Susun)
Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan
seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan
kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun
digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi
obyek kepemilikan di luar unit, mulai taman, tempat parkir, sampai area lobi.
Pahami Perbedaan Hukum dari PPJB dan AJB!
Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat
tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB.
Dengan demikian, PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk
dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik.
Pada proses transaksi jual beli tanah, kita
seringkali mendengar dua istilah ini, PPJB dan AJB. Kedua istilah itu merupakan
sama-sama perjanjian, tapi memiliki akibat hukum yang berbeda.
PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli,
sedangkan AJB adalah Akta Jual Beli. Perbedaan utama keduanya adalah pada sifat
otentikasinya.
PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan
pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta nonotentik. Akta non
otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan
pembeli, tetapi tidak melibatkan notarsi/PPAT.
Karena sifatnya non otentik, hal itu
menyebabkan PPJB tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya, dan tentu,
tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.
Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan
menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian, hal tersebut belum dapat
dilakukan karena ada sebab-sebab tertentu. Misalnya, tanahnya masih dalam
jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan.
Maka, dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak
diwajibkan membuat PPJB.
Berbeda halnya dengan PPJB, AJB merupakan akta
otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli
tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual
beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli.
Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat
tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB.
Dengan demikian, PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk
dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik. Sekali lagi, AJB sifatnya
otentik!
Cara Menghitung Pajak
Tanah yang Anda Beli!
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah ini adalah harga transaksi.
Pada saat melakukan jual-beli tanah dan
bangunan, baik pembeli maupun penjual tentu akan dikenakan pajak. Penjual akan
dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang
diterimanya, sedangkan Anda, misalnya, sebagai pembeli akan dikenakan Bea Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehan hak atas tanahnya. Nah,
sudah tahu cara menghitungnya?
Perlu diketahui, BPHTB dikenakan bukan hanya
pada saat terjadinya jual-beli tanah, melainkan juga terhadap setiap perolehan
hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan
tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya. Pada transaksi jual-beli tanah,
yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh
hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli.
Dalam rangka pembayaran BPHTB oleh Anda sebagai
pembeli, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP
dalam jual beli tanah ini adalah harga transaksi. Ini jelas berbeda, misalnya,
dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya menggunakan nilai pasar
(Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).
Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga
transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek
Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli. Terkadang, harga
transaksi itu bisa juga sama dengan nilai NJOP.
Namun, apabila harga transaksi lebih kecil dari
NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya,
jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP
berdasarkan harga transaksi tersebut, yaitu nilai paling tinggi di antara NPOP
dan NJOP.
NPOPTKP
Selain NPOP dan NJOP, faktor lain perlu Anda
perhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum
dikenakan tarif BPHTB.
Contohnya? Jika harga transaksi tanah Rp 100.000.000, maka sebelum harga transaksi
tersebut dikenakan tarif BPHTB (5 persen), terlebih dahulu harga transaksi itu
dikurangi NPOPTKP. Misalnya. dikurangi NPOPTKP sebesar Rp 80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta.
Hal ini akan membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak
penjual, karena penjual tidak dikenakan NPOPTKP.
Contoh menghitung BPHTB
Tentunya, setiap daerah memiliki penetapan
NPOPTKP berbeda-beda, tergantung peraturan daerah tersebut. Untuk wilayah DKI
Jakarta misalnya, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp 80.000.000 untuk transaksi jual beli tanah dan Rp 350.000.000 untuk perolehan hak
karena waris atau hibah wasiat diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan
keluarga sedarah.
Anda membeli tanah milik si A dengan nilai jual
beli sebesar Rp 200.000.000.
Maka, pajak penjual dan pajak pembeli adalah sebagai berikut:
Pajak Pembeli (BPHTB)
Pajak Penjual (PPh)
Mengubah HGB ke SHM
Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi
SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah.
Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2 x (NJOP Tanah – Rp 60
juta).
Tanah dengan status sertifikat hak guna
bangunan (HGB) bisa ditingkatkan statusnya menjadi sertifikat hak milik (SHM)
dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada.
Selain tidak repot, prosesnya juga cepat. Berikut langkah-langkah mengurusnya:
Sertifikat asli
Siapkan sertifikat asli HGB yang akan diubah
status. Tanpa sertifikat ini, upaya Anda untuk mengubah status akan sia-sia.
Oleh karena itu, Anda harus menyiapkannya lebih awal dengan membuat copysertifikat
HGB.
Fotokopi IMB
Langkah selanjutnya adalah menyiapkan fotokopi
Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Hal ini berguna sebagai bukti legalitas yang
memperbolehkan tanah digunakan untuk mendirikan bangunan.
Identitas diri
Jangan lupa juga untuk fotokopi identitas diri.
Lampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) sebagai keterangan identitas
pengajuan Anda. Siapkan fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang
terakhir. Lampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas
tanah dan luas bangunan yang kena pajak.
Surat permohonan
Anda juga harus mengajukan surat permohonan
kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Surat ini sebaiknya sudah diproses
sebelum Anda mengajukan pengubahan status sertifikat HGB menjadi SHM. Ketika
surat ini sudah ada, segeralah di-copy beberapa lembar dan
lampirkan aslinya bersama dengan lampiran lain.
Membayar biaya
Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi
SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah.
Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – Rp 60
juta).
Sebagai gambaran, untuk tanah seluas 100m2 di
Jakarta dengan NJOP sebesar Rp 1 juta per meter persegi, Anda mesti membayar Rp
800.000. Perlu diingat, bahwa angka variabel tergantung daerahnya. Misalnya,
Jakarta angka variabelnya sebesar Rp 60 juta, Tangerang sebesar Rp 50 juta, dan
Bekasi sebesar Rp 30 juta.
Jasa notaris
Namun, jika tak mau repot, Anda juga bisa
menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB
ke SHM. Tentunya, Anda harus menyiapkan dana sekitar Rp 1 juta hingga Rp 3 juta
untuk jasa notaris itu
Penyebab Jual Beli Tanah Dianggap
Tidak Sah
Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan bahwa tanah dan
bangunan tersebut tidak sedang berada di bawah hak tanggungan atau sedang dalam
sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum.
Tanah dan bangunan adalah benda tidak bergerak
(benda tetap) sehingga proses jual belinya berbeda dengan jual beli benda
bergerak seperti kendaraan, televisi, dan lain-lain. Secara hukum, jual beli
benda bergerak terjadi secara tunai dan seketika, yaitu selesai ketika pembeli
membayar harganya dan penjual menyerahkan barangnya.
Hal tersebut berbeda dengan jual beli tanah dan
bangunan yang memerlukan akta otentik. Akta otentik adalah akta yang dibuat
oleh pejabat umum yang berwenang.
Dalam proses jual beli tanah dan bangunan, akta
tersebut dibuat oleh Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jual beli tanah
dan bangunan yang dilakukan dengan perjanjian di bawah tangan tidaklah sah, dan
tidak menyebabkan beralihnya tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli
(meskipun pembeli telah membayar lunas harganya).
Jual beli tanah dan bangunan memang harus
dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Notaris/PPAT. Berikut
langkah-langkah yang perlu dilakukan dalam melakukan jual beli tanah dan
bangunan:
Periksa dulu obyek tanah dan bangunan yang akan
dibeli. Pemeriksaan bisa meliputi pemeriksaan fisik dan pemeriksaan sertifikat.
Setelah pemeriksaan fisik, pembeli dapat
melakukan pemeriksaan pajak (PBB) di kantor pajak dan pemeriksaan sertifikat
tanah dan bangunan di kantor pertanahan setempat. Pemeriksaan PPB di kantor
pajak dilakukan untuk memastikan bahwa pemilik tanah telah melunasi seluruh PBB
yang menjadi kewajibannya.
Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan bahwa
tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada di bawah hak tanggungan atau
sedang dalam sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum.
Jika diperlukan, calon pembeli juga dapat memastikan tanah dan bangunan
tersebut tidak sedang berada dalam sengketa, yaitu dengan memeriksanya ke
Pengadilan Negeri di mana tanah dan bangunan tersebut terletak.
Selanjutnya, jika berdasarkan pemeriksaan tanah
dan bangunan tersebut tidak bermasalah, proses jual beli dilakukan dengan
pembuatan AJB di kantor Notaris/PPAT. Jika penjual dan pembeli tidak sempat
atau tidak mengerti proses dan tata cara pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud
di atas, penjual dan pembeli dapat meminta Notaris/PPAT untuk melakukan
pemeriksaan tersebut sebelum dibuatnya AJB.
AJB merupakan syarat untuk pencatatan balik
nama sertifikat tanah dari penjual kepada pembeli. Dalam pembuatan AJB,
masing-masing pihak penjual dan pembeli berkewajiban membayar pajak transaksi.
Penjual wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 5% dan pembeli
wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%.
Setelah pembuatan AJB dan pembayaran pajak, maka Notaris/PPAT akan melakukan
balik nama sertifikat di kantor pertanahan dan setelah itu tanah dan bangunan
telah sah menjadi milik pembeli.
Prosedur
dan Syarat Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
Menurut UUPA, jual beli adalah
proses yang dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada
pembeli. Prinsip dasarnya adalah Terang dan Tunai, yakni dilakukan di hadapan
pejabat umum yang berwenang dan dibayarkan secara tunai. Ini artinya jika harga
yang dibayarkan tidak lunas maka proses jual beli belum dapat dilakukan.
Pejabat umum yang berwenang,
dalam hal ini, PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) diangkat oleh kepala Badan
Pertanahan Nasional RI. Kewenangannya untuk membuat akta-akta tertentu, seperti
Akta Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Pemberian Hak Bangunan atas Tanah Hak
Milik, Pemberian Hak Tanggungan, Pemasukan ke dalam Perusahaan, Pembagian Hak
Bersama dan Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.
Sebelum melakukan proses jual
beli, penjual maupun pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang
dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Jika tanah tersebut sedang dalam
permasalahan maka PPAT dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan.
Adapun data-data yang
dibutuhkan untuk terjadinya Jual beli adalah sebagai berikut:
1. Data Penjual dan
Pembeli
A. Penjual
Data yang perlu disiapkan
adalah:
§
Foto copy KTP (apabila sudah menikah
maka Foto copy KTP Suami dan Istri)
§
Kartu Keluarga (KK)
§
Surat Nikah (kalau sudah nikah)
§
Asli Sertifikat Hak Atas Tanah
yang akan dijual meliputi (Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan,
Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun).
Selain 4 jenis sertifikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang digunakan
melainkan Akta Notaris.
§
Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir.
§
NPWP
§
Foto copy Surat Keterangan
WNI/ganti nama (bila ada untuk WNI keturunan)
§
Surat bukti persetujan suami
istri (bagi yang sudah berkeluarga)
§
Jika suami/istri penjual sudah
meninggal maka yang harus dibawa adalah akta kematian.
§
Jika suami istri telah
bercerai, yang harus dibawa adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta
Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.
B. Pembeli
§
Foto copy KTP (Apabila sudah
menikah maka Foto copy KTP suami dan Istri)
§
Kartu Keluarga (KK)
§
Surat Nikah (kalau sudah nikah)
§
NPWP
2. Proses Pembuatan AJB di
Kantor PPAT
A. Persiapan
§
Sebelum membuat AJB, PPAT akan
melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
§
Penjual harus membayar pajak
penghasilan (PPh, sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:
Pajak Penjual (PPh
= NJOP/Harga Jual x 5 %
Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/Harga Jual - Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %
NJOP adalah singkatan dari
Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar.
§
Calon pembeli dapat membuat
surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi
pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
§
PPh maupun BPHTB dapat
dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelum PPh dan BPHTB dilunasi maka akta
belum dapat dibayarkan. Biasanya untuk mengurus pembayaran PPh dan BPHTB
dibantu oleh PPAT bersangkutan.
§
Mengecek apakah jangka waktu
Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum. Sebab untuk Sertifikat Hak Guna
BAngunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ada jangka waktunya.
Jangan sampai membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.
§
Mengecek apakah di atas tanah
yang akan dibeli ada Hak yang lebih tinggi. Misalkan, tanah yang akan dibeli
adalah tanah SHGB yang di atasnya ada Hak Pengelolaan (HP). Maka penjual dan
pembeli harus meminta izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut.
§
Mengecek apakah rumah yang akan
dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (Roya)
atau tidak. Apabila pernah maka harus diminta Surat Roya dan Surat Lunas dari
penjual agar nantinya bisa balik nama.
B. Pembuatan AJB
§
Pembuatan AJB harus dihadiri
penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi
kuasa dengan surat kuasa tertulis.
§
Dihadirkan sekurang-kurangnya 2
saksi.
§
PPAT akan membacakan dan
menjelaskan isi Akta. Bila pihak penjual dan pembeli menyetujui isinya maka
Akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT.
§
Akta dibuat 2 lembar asli, satu
disimpan oleh PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke Kantor Pertanahan
untuk keperluan Balik Nama. Salinannya akan diberikan pada pihak penjual dan
pembeli.
C. Proses Ke kantor Pertanahan
Setelah AJB selesai di buat,
maka PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor Pertanahan untuk Balik Nama.
Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak
ditandatangani.
Adapun berkas-berkas yang
diserahkan meliputi:
§
Surat Permohonan Balik Nama
yang telah ditandatangani pembeli
§
Akta Jual Beli dari PPAT
§
Sertifikat Hak Atas Tanah
§
Foto copy KTP penjual dan
pembeli
§
Bukti lunas pembayaran PPh dan
BPHTB
Proses di kantor pertanahan
adalah sebagai berikut:
§
Setelah berkas diserahkan di
Kantor Pertanahan, maka akan ada tanda bukti penerimaan yang akan diserahkan
kepada pembeli.
§
Nama pemegang hak lama
(penjual) akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh Kepala Kantor
Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
§
Nama pembeli selaku pemegang
hak baru atas tanah akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku
tanah dan sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan Kepala Kantor Pertanahan
atau Pejabat yang ditunjuk.
§
Dalam waktu 14 hari, pembeli
berhak mengambil sertifikat yang sudah balik atas nama pembeli di Kantor
Pertanahan setempat.
3. Tanah Warisan
Apabila suami/istri atau
keduanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia dan ahli
warisnya akan melakukan jual beli maka tanah tersebut harus dibalik nama
terlebih dahulu atas nama Ahli Waris. Selain itu, Sebelum melakukan proses jual
beli seperti di atas, data tambahan yang diperlukan adalah sebagai
berikut :
§
Surat Keterangan Waris
Untuk WNI Pribumi
Surat Keterangan
Waris yang diajukan disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang
dikuatkan Camat.
Untuk WNI keturunan
Surat Keterangan Waris dari Notaris
§
Foto copy KTP seluruh Ahli
Waris
§
Foto copy Kartu Keluarga (KK)
§
Foto copy Surat Nikah
§
Seluruh ahli waris harus hadir
untuk tanda tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli
waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
§
Bukti Pembayaran BPHTB waris
(pajak Ahli Waris) dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah
dikurangi dengan nilai tidak kena pajaknya.
4. Tanah Girik
Tanah girik merupakan
tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau disertifikatkan
pada Kantor Pertanahan setempat. Jadi Girik bukan tanda bukti atas tanah
melainkan merupakan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang
menguasai tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan (bila
ada) di atasnya.
Adapun jual beli tanah girik
dapat dilakukan sebagai berikut:
§
Akta girik yang dipakai adalah
girik asli
§
Bukti pembayaran PBB dari
pemilik girik
§
Surat keterangan bahwa tanah
girik tersebut tidak sedang dalam persengketaan
§
Surat keterangan Riwayat Tanah
dari kelurahan/kecamatan/kepala desa. Adapun surat riwayat ini menerangkan asal
tanah dan siapa saja pemilk tanah sebelumnya hingga sampai saat ini.
§
Surat keterangan dari Kelurahan/Kecamatan
bahwa tanah tersebut belum diperjualbelikan kepada siapapun
§
Tanah tersebut tidak sedang
dijaminkan
Adapun pengajuan permohonan Hak
dilakukan dengan cara berikut:
1.
Meminta Girik asli dari penjual
dan memastikan nama penjual dalam girik tersebut adalah nama yang tercantum
dalam AJB.
2.
Memastikan bahwa objek yang
termasuk di dalam tanah girik dikuasai secara fisik.
3.
Mengajukan permohonan Hak ke
Kantor BPN wilayah dengan tahapan :
§
Pengakuan pemilikan fisik tanah
dilanjutkan dengan pembuatan gambar situasi
§
Penelitian dan pembahasan
panitia ajudikasi. Dimana panitia ajudikasi ini dibentuk oleh Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN yang bertugas membantu Kepala Kantor Pertanahan untuk
melakukan pendaftaran tanah sistemik. Ajudikasi sendiri merupakan kegiatan yang
dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah meliputi pengumpulan dan
penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa
obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
§
Pengumuman surat permohonan
tersebut
§
Penerbitan surat keputusan
pemberian hak
§
Pencetakan sertifikat tanah
Namun, mengingat girik bukanlah
bukti kepemilikan atas bidang tanah yang sah, maka sebaiknya sebelum proses
jual beli girik dirubah menjadi sertifikat. Disebutkan bahwa pengurusan
sertifikat ini membutuhkan waktu 9 bulan. Adapun berkas yang perlu disiapkan
adalah:
§
Asli Girik dan asli AJB
§
Foto copy KTP
§
Surat penguasaan fisik bidang
tanah
§
Surat Keterangan Kepala
Desa/kelurahan
§
Surat bukti PBB
§
Surat Kuasa apabila pengurusan
dikuasakan kepada orang lain.
Setelah berkas-berkasnya
lengkap, proses selanjutnya diteruskan ke BPN setempat dan petugas ukur akan
segera mensosialisasikan luas bidang tanah yang akan dibuatkan sertifikat
aslinya. Setelah berkas selesai diproses, petugas administrasi BPN akan
memberikan sertifikasi kepemilikan tanah yang sah sebagai pengganti girik.
